真相，2018年房企融资难，但碧桂园们华夏幸福们却可能笑到最后

 　　2018年3月，房企限购仍然没有松动迹象，但市场保持平稳，房价似乎也比较平稳。然而，2018年以来，房地产融资成本大幅上升，持续的政策重压之下，不同类型房企的融资难度差异十分明显。

　　就前30强的房企而言，依然能获得大量成本低廉的资金支持，如保险资金。而排在100强之后的房地产企业生存之路越来越艰难。综合起来看，房企根据规模、业务的差异，大致能分成三个梯队。

　　碧桂园是第一梯队的领头羊。

　　2018年开年以来，碧桂园已展开多项融资动作，前后共计募资超过400亿元，战果颇丰。

　　——1月10日，碧桂园宣布发行2.5亿美元于2023年到期的4.750%优先票据及6亿美元于2025年到期的5.125%优先票据。

　　——1月17日，碧桂园宣布配股融资78.16亿港元，另发行156亿港元可换股债券。

　　——2月2日，“中联前海开源—碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获深交所审批通过，注册规模100亿元。

　　在5000亿规模之上，碧桂园要继续在2018年保持高增速，加大融资规模在所难免，但在2018年房地产行业总体调控政策和融资环境趋严背景下，碧桂园高周转效率的维持、融资规模大扩大等，都将面临一定压力。虽然开年即获多笔大额融资，但在银根收紧背景下，碧桂园在融资上也承受着一定的压力。

　　——1月23日，碧桂园宣布，因市场波动原因，取消发行2018年第一期18亿元中期票据的发行。

　　——2月6日，碧桂园宣布，中止一笔用于长租项目的公司债券，原拟募资金额200亿元。

　　处于第一梯队的还有万科。万科在境内主要采取的是供应链ABS融资的方式，目前已累计发行19单，总规模225.26亿元；碧桂园累计发行27单，规模224.12亿元。毕竟从中国城镇化发展大背景看，实现对人民美好生活的需求，还需要巨大的住宅品质提升作为支撑。另外，第一梯队自身的巨大体量，能提升其在严酷市场环境下的抗击打能力。

　　华夏幸福是第二梯队的领军者。

　　非典型房企华夏幸福近年来不断淡化其房地产属性，将核心产品定位为产业新城，并不断在全国复制。3000多亿公司规模，随着产业新城走出京津冀全国复制红利不断显现，为其未来发展注入了新的增长点。

　　——1月6日，华夏幸福宣布，取得股份公司50亿非公开发行公司债。

　　——2月24日，华夏幸福宣布，面向合格投资者公开发行公司债券获得中国证监会核准批复的公告。

　　——3月初，公告了300亿的各家银行和金融机构的授信和融资合作。

　　——3月12日和13日，华夏幸福连续在上交所发行公司债10.9亿，在银行间市场发行短融15亿。

　　对比目前资金市场紧张，一些企业取消发行或者发行失败的情况下，华夏幸福的发行成功，说明了投资者对华夏幸福长期发展的认可。在区域协调发展、城乡融合发展的战略背景下，产业新城通过政企合作带动一方经济发展，潜力不可小觑。

　　以大量的中小型纯房地产企业为代表的第三梯队。

　　最受伤的主要集中在这一梯队。“围追堵截”式监管让中小房企融资成本节节攀升，导致融资渠道日渐狭窄。

　　深圳一家地产公司员工表示，银行贷款利率超过6%，短期融资利率12%，一年期融资利率9%，均相比2017年提高了3个百分点。

　　有机构人士表示，2017年四季度后，房地产融资利率开始快速抬升。大型地产企业的融资利率在5%左右，中小地产企业融资成本在6%-9%不等，有些甚至更高。而据称部分省级房地产开发商2018年以来融资综合成本竟高达25%！

　　放眼烂尾项目，几乎都只发生在中小开发商身上。再对比融资难、融资成本高，这是生逼着开发商退出竞争、不给活路的节奏嘛……

　　成也限购，败也限购！2018年资金紧张导致的楼市风暴，是房企含金量的试金石，也是检验各家真功夫的一场硬仗。

　　笑到最后的，也是政策和市场最终选择的，让我们拭目以待。